Winkelruimte kopen voor verhuur

Stap 1: Je doel bepalen

Bij de aankoop van een bedrijfspand moet je allereerst het doel bepalen. Koop je een bedrijfspand om vanuit hier de productie van je eigen bedrijf op te schroeven of koop je – zoals in dit geval – een winkelruimte om te verhuren aan een retailer? Het doel van de aankoop heeft namelijk invloed op de financierbaarheid. Een bedrijfspand dat je aankoopt, wordt maximaal tot 70% gefinancierd.

Voor verhuurde woningen geldt een maximum van 85% van de marktwaarde in verhuurde staat en voor bedrijfspanden geldt een maximum van 70% van de marktwaarde in verhuurde staat. Bij winkelpanden ligt de definitieve financierbaarheid vaak lager, door de kwetsbaarheid van de detailhandel. Ga in je berekeningen daarom uit van een maximale financiering tussen de 70% van de marktwaarde. Je hebt dus, los van kosten koper, minimaal 30% eigen geld nodig om een winkelruimte te kopen.

Op basis daarvan kun je alvast je maximale budget berekenen. Bereken je mogelijkheden hier.

Stap 2: Een geschikte winkelruimte zoeken

Het hele koopproces van de aankoop van je winkelpand begint natuurlijk bij de zoektocht. Via een makelaar, Funda Business of je lokale netwerk kun je geschikte panden vinden. Bepaal vooraf (eventueel met een vastgoedspecialist) de eisen: locatie en budget zijn het belangrijkste. Ga je een winkelpand kopen, houd dan bij de selectie van panden rekening met de volgende eisen:

• Er zijn geen hoge service- of erfpachtkosten;
• Het pand heeft de juiste bestemming voor het gewenste gebruik;
• Er zijn voldoende uitbreidingsmogelijkheden voor de middellange termijn;
• De staat van het winkelpand en de verwachte onderhoudskosten zijn laag;
• Het pand heeft een goede verkoopbaarheid en een gunstige waardeontwikkeling;
• Het pand is duurzaam en toekomstbestendig (lees hier waarom een duurzaam pand belangrijk is);
• Het pand is gelegen op een – voor de doelgroep – gunstige locatie. Voor een winkelruimte zoek je bijvoorbeeld naar een A-locatie in een stadscentrum.

Stap 3: Achterhaal het energielabel

Duurzaamheid wordt steeds belangrijker. Niet alleen voor de wereld van morgen, maar ook voor je eigen portemonnee. Hoe zuiniger een (bestaand) pand is, hoe lager je maandelijkse energiekosten zijn. Ook is dit positief voor de marktwaarde van het pand. Je kunt meer vragen voor de huurprijzen én het zorgt voor waardestijging bij verkoop.

De mate van uitstoot wordt bepaald aan de hand van energielabels. Dit is label A t/m G. Hoe hoger (A) het energielabel, hoe zuiniger het pand is. Veel kantoorpanden moeten vanaf 2023 een energielabel C hebben. Daarom is het belangrijk dat je, voor de verkoop, weet wat het energielabel is. Bij de verkoop van een pand is het hebben van een energielabel verplicht.

Heeft het pand een goed energielabel, maar zie je nog ruimte voor verbetering? Nú is het moment om te verduurzamen. De overheid heeft verschillende subsidies en maatregelen – waaronder de EIA, BMBK, VAMIL & MIA – die ondernemers stimuleert om met aantrekkelijke fiscale voordelen hun bedrijfsmiddelen en bedrijfspanden te verduurzamen.

Stap 4: Kies je voor bestaand vastgoed of nieuwbouw?

Een belangrijke factor om rekening mee te houden: kies je voor een bestaand pand of ga je een nieuwe winkelruimte kopen? Aan nieuwbouwprojecten zitten een aantal voordelen. Het wordt volgens de nieuwste standaarden gebouwd: het is een energiezuinig pand. Daarnaast betaal je geen overdrachtsbelasting (10,4% van de aankoopsom) en heb je – in vergelijking met bestaand vastgoed – vaak lagere stook- en onderhoudskosten en een gunstige waardeontwikkeling. Een nieuw, energiezuinig bedrijfspand biedt vaak betere financieringsmogelijkheden.

Kies je voor een nieuwbouw winkelpand, dan heb je de mogelijkheid om het gebruiksklaar aan te kopen of te laten bouwen in eigen beheer. In het laatste geval betekent dit dat je zelf een perceel aankoopt en met een aannemer de bouw begeleidt.  Belangrijk is om in de koop- en aanneemovereenkomst de doorbelasting van aanvullende kosten of prijsverhogingen vast te leggen. Bouw- en materiaalkosten stijgen namelijk sterk.

Stap 5: Een bod uitbrengen

Staan de lichten op groen en wil je een specifieke winkelruimte kopen? Tijd om een bod uit te brengen.

Stap 6: Starten met een financieringstraject

Zodra je bod is geaccepteerd, wordt het financieringstraject in gang gezet. Inzicht in je financiën is essentieel om de haalbaarheid te toetsen. Bereken via onze tool hoeveel jij maximaal kunt laten financieren en wat de maandelijkse lasten ongeveer zijn.

Waarmee moet je rekening houden als je een winkelpand gaat kopen voor de verhuur?

Voor veel vastgoedmagnaten heeft investeren in panden voor de verhuur bepaald geen windeieren gelegd. Maar dat betekent niet dat succes gegarandeerd is. Een goede voorbereiding is het halve werk. Daarom zetten we een aantal punten op een rijtje waarmee je rekening moet houden voordat je je handtekening onder het koopcontract zet.

• In sommige regio’s is de detailhandel kwetsbaar. Daardoor is het lastiger om een pand te verhuren. Dit heeft invloed op de hoogte van de financierbaarheid. Doe daarom grondig onderzoek en bereken vooraf het verwachte rendement.
• Screen vooraf duidelijk de huurders, zeker als je een huurcontract van drie jaar of langer aangaat. Daarnaast zul je in de retail doorgaans sneller verloop zien in je panden dan wanneer je in andere bedrijfspanden investeert.
• Ga je een winkelpand kopen voor de verhuur, houd rekening met de maximale financieringshoogte van 70% van de marktwaarde – waarbij in de praktijk vaak tussen de 60-65% wordt gefinancierd. Wij hebben een groot netwerk van verschillende investeerders – van banken tot alternatieve financiers zodat we jou de beste mogelijkheden op het gebied van een financiering kunnen bieden. Houd er rekening mee dat je zo’n 35 – 40% eigen geld moet inleggen, exclusief kosten koper. Dit laatste wordt nooit door een bank gefinancierd.
• Je dient al een huurder voor je winkelpand te hebben bij aanvang van het financieringstraject.